Koupě pozemku, na kterém již stojí stavba, je právně složitější než běžný převod samotné parcely. Zahrnuje totiž převod dvou samostatných nemovitostí – pozemku a budovy – a vyžaduje pečlivou formulaci kupní smlouvy. Každá chyba může způsobit problémy při zápisu do katastru nebo dokonce neplatnost celé smlouvy.
Co přesně kupujete
V českém právním systému platí zásada, že stavba je součástí pozemku, pokud jsou oba objekty ve vlastnictví stejné osoby. Pokud však pozemek a stavba patří různým vlastníkům, musí se v kupní smlouvě jasně rozlišit, co se převádí.
Typickým případem je situace, kdy někdo vlastní dům postavený na cizím pozemku. V takovém případě musí být sjednána kupní smlouva na pozemek i stavbu zároveň, aby se po převodu vlastnictví sjednotilo a nevznikla právní kolize.
Náležitosti kupní smlouvy
Kupní smlouva na pozemek se stavbou musí obsahovat všechny zákonem stanovené náležitosti. Patří sem přesná identifikace obou nemovitostí podle výpisu z katastru, uvedení kupní ceny a jasně vymezené vlastnické právo k oběma částem převodu.
V textu musí být uvedeno, zda se převádí pouze pozemek se stavbou, nebo i přilehlé části – například zahrada, příjezdová cesta či hospodářská budova. Pokud je pozemek zastavěn jen částečně, je nutné popsat rozsah převodu přesně podle parcelního čísla.
Převod a vklad do katastru nemovitostí
Aby byl převod právně účinný, musí být kupní smlouva podána k zápisu do katastru nemovitostí. Návrh na vklad se podává na příslušném katastrálním úřadě a musí být podepsán oběma stranami.
Katastr zkoumá, zda smlouva obsahuje všechny náležitosti podle občanského zákoníku a zda jsou údaje o nemovitostech v souladu s katastrální evidencí. Pokud chybí některý údaj – například přesný popis stavby nebo výměra pozemku – úřad návrh zamítne a proces se může výrazně prodloužit.
Praktická rizika a doporučení
Při koupi pozemku se stavbou je nezbytné ověřit, že stavba byla řádně zkolaudována a že odpovídá skutečnému stavu v katastru. Pokud má dům černou přístavbu nebo jiné nepovolené úpravy, může být převod problematický.
Kupující by měl požádat o nahlédnutí do stavební dokumentace na stavebním úřadě, aby měl jistotu, že stavba je legální a bez závad. Vhodné je také zkontrolovat, zda nejsou na pozemku věcná břemena, zástavy nebo exekuce.
Cena a daňové povinnosti
Kupní cena by měla být stanovena s ohledem na hodnotu pozemku i stavby. Pokud je ve smlouvě uvedena pouze souhrnná částka, může to způsobit nejasnosti při daňovém přiznání nebo v budoucím prodeji. Doporučuje se tedy rozdělit cenu zvlášť za pozemek a zvlášť za stavbu.
Po uzavření smlouvy má kupující povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí, kde se již nově zapisuje jako vlastník obou částí.
Shrnutí
Kupní smlouva na pozemek se stavbou patří mezi složitější typy převodů. Vyžaduje přesné vymezení předmětu koupě, důslednou kontrolu údajů v katastru a jasně definované podmínky převodu.
Pečlivá příprava smlouvy a právní kontrola výrazně snižují riziko chyb, které by mohly celý proces zdržet nebo zneplatnit. V případě pochybností se vyplatí konzultovat text s advokátem se specializací na nemovitostní právo, aby byl převod bez rizik a zápis do katastru proběhl hladce.