Mnoho lidí se při koupi bytu domnívá, že získávají jeho plné vlastnictví. U družstevního bytu je ale situace jiná. Nejde o koupi samotné nemovitosti, nýbrž o převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, které byt vlastní. To má zásadní právní i praktické dopady, a proto by měla být kupní smlouva na družstevní byt vždy sepsána velmi pečlivě.
Co vlastně kupujete
Při převodu družstevního bytu nekupujete byt jako takový, ale členský podíl v družstvu, který vám umožňuje byt užívat. Družstvo zůstává vlastníkem nemovitosti a vy jste pouze nájemcem na základě členství. Proto se zde nevyužívá klasická kupní smlouva na nemovitost, ale tzv. smlouva o převodu práv a povinností člena družstva.
Tento dokument musí jasně specifikovat převáděná práva, výši úplaty, označení družstva a přesný popis bytu, ke kterému se vztahuje.
Ověření družstva a podmínek převodu
Před podpisem smlouvy je nutné si ověřit stanovy družstva. Ty určují, zda je převod členských práv volný, nebo zda musí být schválen představenstvem družstva. Některá družstva požadují písemný souhlas s převodem nebo si vyhrazují právo přednostního odkupu.
Bez tohoto souhlasu by převod nemusel být platný a nový nabyvatel by se nemohl stát členem družstva. Proto je vždy vhodné obrátit se na družstvo s žádostí o potvrzení, že převod je možný a bez právních překážek.
Obsah smlouvy a povinné náležitosti
Kupní smlouva na družstevní byt by měla obsahovat:
- označení převáděného členského podílu,
- identifikaci převodce a nabyvatele,
- výši úplaty a způsob její úhrady,
- prohlášení, že převodce nemá vůči družstvu dluhy,
- ujednání o okamžiku přechodu práv a povinností.
Součástí kupní smlouvy by mělo být i potvrzení družstva o výši nesplacené anuity, tedy části úvěru, kterou družstvo splácí. Tento údaj zásadně ovlivňuje cenu převodu.
Daňové a právní aspekty
Na rozdíl od běžné koupě bytu se u družstevního bytu nepodává návrh na vklad do katastru nemovitostí, protože vlastnictví bytu se nemění. Převod se pouze eviduje v účetnictví družstva. To znamená, že nevznikají poplatky za vklad ani se neplatí daň z nabytí nemovitých věcí.
Na druhou stranu je vhodné smlouvu notářsky ověřit a uchovat její originál, protože jde o doklad o nabytí členských práv, který je nutný při budoucím převodu nebo zástavě.
Převod do osobního vlastnictví
Mnohá bytová družstva plánují převod bytů do osobního vlastnictví. Pokud se o takové změně uvažuje, může být koupě družstevního bytu výhodná – po převodu se stáváte vlastníkem bytu s výrazně vyšší hodnotou. Před podpisem smlouvy je proto rozumné zjistit, zda družstvo takový převod v budoucnu plánuje.
Shrnutí
Kupní smlouva na družstevní byt je specifická tím, že se převádí pouze členství, nikoli samotná nemovitost. Přesto má tento typ smlouvy značnou právní váhu a musí být formulován přesně podle stanov družstva i zákona.
Důkladné ověření podmínek a kontrola dluhů vůči družstvu vám ušetří komplikace i finanční ztráty. Vždy se vyplatí konzultovat text smlouvy s právníkem, který se specializuje na družstevní bydlení, aby byl převod bezpečný a plně platný.